开发商单方办理网签手续，致使合同履行陷入僵局

（2022）粤01民终11209号

(2021)粤0118民初8490号

（2021）粤01民终1580号

(2020)粤0118民初2022号

2018年12月31日，赵x与东x公司签订房价为1597364元的《合同》，约定付款方式为按揭贷款。

同日，东x公司单方制作了房价为1648004元的《广州市商品房买卖合同（预售）》，并单方办理了网签手续，登记字号为xx。

2019年8月，东x公司向赵x邮寄一份《关于催促签订商品房买卖合同、缴交首期房款的函》，内容为催促赵x在2019年8月31日到售楼部签订《商品房买卖合同》及附件。

2019年9月，赵x向东x公司邮寄一份复函，内容为涉案房屋已于2018年12月4日登记在赵x名下；需东x公司提供《商品房买卖合同》，银行才能办理后续按揭贷款手续。

广州市增城区住房和城乡建设局复函：经查询广州市房屋管理系统，增城区xx街xx大街x房已于2018年12月31日办理网签，商品房买卖合同编号登记xx，涉案房屋成交价格为1648004元。

东x公司曾向一审法院起诉赵x（2022号案），请求：

一、解除东x公司和赵x签订的落款日期为2018年12月31日的《合同》，赵x协助东x公司办理撤下网签合同，撤下网签合同的费用由赵x负担；

二、赵x向东x公司支付逾期付款违约金58520元以及解除合同违约金159736.4元（房价款10%）；

三、赵x承担本案诉讼费。

赵x在2022号案中提出反诉，请求：

一、东x公司继续履行登记字号为xx的商品房买卖合同网签合同即东x公司配合赵x办理涉案房屋的按揭贷款手续以及东x公司支付违约金23万；

二、东x公司支付精神损失费1万。

2022号案件一审法院认为：

本案中所涉两份合同，其一为东x公司与赵x签订的落款日期为2018年12月31日的房价为1597364元的《合同》；其二为登记编号xx《广州市商品房买卖合同（预售）》。

针对第一份《合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。

针对第二份《广州市商品房买卖合同（预售）》，根据广州市增城区住房和城乡建设局出具的复函，涉案房屋的交易已于2018年12月31日办理网签，商品房买卖合同编号登记xx。由此可以确认东x公司办理了涉案合同的网签手续，但是结合庭审查明可知，东x公司办理上述网签合同并非是与赵x合意完成亦未取得赵x的授权。因此东x公司办理上述网签手续为其单方行为，其效力不能及于赵x。

基于对上述两份合同的分析，一审法院根据东x公司的本诉请求与赵x的反诉请求，综合认定如下：

关于东x公司主张解除《合同》的请求。依照上述《合同》约定，赵x购买涉案房屋的付款方式为按揭付款，东x公司自认上述《合同》因缺乏条形码而无法向银行办理按揭贷款手续，赵x亦确认无法仅凭该《合同》办理涉案房屋按揭贷款手续，即双方虽然对涉案房屋的买卖条款达成一致意见，但《合同》尚不具备以按揭付款方式履行房屋买卖合同的相应条件。因此在此情形下，双方当事人若均存在继续履行涉案合同之诚意，需积极协商消除上述办理涉案房屋按揭贷款手续的障碍。然而东x公司自行办理了与双方《合同》约定价款不相符合的网签合同且要求赵x配合撤销网签合同重新办理新的网签合同，由于东x公司的该单方办理网签合同的行为阻却了双方在《合同》基础之上合意签订正式的网签预售合同，结合赵x庭上并不认可《合同》的相关意见，双方已经没有履行《合同》的意愿，因此东x公司主张解除双方签订的《合同》，一审法院予以支持。

至于东x公司主张要求赵x支付解约违约金和逾期付款违约金。因造成上述《合同》不能履行的后果不能归责于赵x，故东x公司该诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。

东x公司提出加判由其返还已付购房款给赵x。因赵x对此不予同意，一审法院在此不予处理。

至于东x公司请求判令赵x配合办理撤销登记编号xx《广州市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求。如上文所述，东x公司单方办理网签合同的效力不能及于赵x的认定，结合赵x庭审陈述其不同意撤下网签合同的意见，东x公司主张赵x配合办理撤下上述网签合同的手续以及支付撤下手续的费用，显然不当，一审法院不予采纳。

至于赵x主张的相关反诉请求。首先，根据广州市增城区住房和城乡建设局出具的复函，涉案房屋的交易已于2018年12月31日办理网签，商品房买卖合同编号登记xx，且房屋成交价格为1648004元。由此可知，无论东x公司所提供的编号为xx的《广州市商品房买卖合同（预售）》与上述复函所记载的是否一致，均可确认编号登记xx商品房买卖合同的成交价款为1648004元。而东x公司与赵x均确认双方就涉案房屋买卖达成的价款为1597364元。因此编号登记xx商品房买卖合同所体现价款与双方真意相悖。其次，赵x既不确认东x公司提供的编号登记xx商品房买卖合同，又未举证其主张继续履行的网签合同的具体文本，因此赵x要求继续履行编号为xx的《广州市商品房买卖合同（预售）》即东x公司配合赵x办理涉案房屋的按揭贷款手续以及支付违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。赵x反诉主张的精神损失费，并无依据，一审法院亦不予支持。

2022号案件一审法院判决：

• 解除原告（反诉被告）广州市东x房地产开发有限公司和被告（反诉原告）赵x签订的落款日期为2018年12月31日的《合同》；

二、驳回原告（反诉被告）广州市东x房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

三、驳回被告（反诉原告）赵x的全部反诉诉讼请求。

赵x不服一审判决，上诉：

1、东x公司继续履行赵x于2019年1月12日签订的《合同》并办理与该合同约定价款一致的网签手续；

2、东x公司承担逾期签订合同及办理网签手续的违约责任。。

2022号案件二审法院判决：

• 撤销广东省增城区人民法院(2020)粤0118民初2022号民事判决；
• 东x公司与赵x签订的落款日期为2018年12月31日的《合同》继续履行；
• 驳回东x公司的诉讼请求；
• 驳回赵x的其他诉讼请求。

后东x公司再次起诉（8490号案），请求：

1、赵x支付剩余房款950000元；

2、赵x向东x公司支付违约金327126.4元（以950000元为基数按每日0.02%的标准，自2019年2月1日起计至实际清偿之日止）；

3、赵x承担本案诉讼费、保全费等费用。

一审法院认为（8490号案）：

双方之间就本案涉案房屋所进行的商品房买卖关系，业经广州市中级人民法院（2021）粤01民终1580号案予以判决，东x公司与赵x之间就涉案房屋的买卖总价1597364元继续磋商履行。现东x公司在本案中主张赵x一次性付款的理由为：除一次性付款外，没有其他途径，因为政府部门不会同意涉案房屋以1597364元的出售总价办理网签合同，因此，无法贷款。

但根据广州市增城区住房和建设局的回函的内容第二条显示，东x公司的该项陈述依据不足。同时经(2020)粤0118民初2022号和（2021）粤01民终1580号民事判决书认定，编号为xx的《广州市商品房买卖合同（预售）》备案合同所载明的房价款并非双方真意表示，无法继续履行。因此，双方按照广州市增城区住房和城乡建设局作出增住建复【2021】1562号《关于东x公司诉赵x商品房预售合同纠纷案件查询情况的复函》，可办理上述网签合同的备案撤销手续后，再行协商解决相关事宜。

综上，东x公司认为就1597364元价款无法办理备案登记合同，故只能采用一次性付款的主张，与相关部门回函内容并不一致。为此，一审法院对东x公司的该项请求不予支持。

既然（2021）粤01民终1580号中判令东x公司、赵x双方继续履行2018年12月31日的《合同》，并要求双方继续协商，避免新的僵局产生。因此，双方应当妥善沟通予以解决。造成上述后果应由各方共同分担，故一审法院对东x公司要求赵x支付违约金的请求不予支持。

一审法院判决：驳回原告广州市东x房地产开发有限公司的诉讼请求。

广州市东x房地产开发有限公司不服一审判决，上诉。

二审法院认为：

本案东x公司要求赵x向其司一次性支付剩余购房款950000元及承担逾期付款的违约金327126.4元，应属于要求继续履行该司与赵x签订的落款日期为2018年12月31日的《合同》，即只有在继续履行该合同的前提下才涉及支付剩余购房款和是否需要承担逾期付款违约责任问题。根据(2020)粤0118民初2022号和（2021）粤01民终1580号民事判决书认定，东x公司在网签系统上为案涉房屋办理了编号为xx的《广州市商品房买卖合同（预售）》备案合同，而该备案合同所载明的房价款并非双方真意表示，无法继续履行。

而本案东x公司二审庭询中亦承认需要撤下该备案合同后才能为案涉房屋办理双方于2018年12月31日签订《合同》的网签备案，为此，由于编号为xx的《广州市商品房买卖合同（预售）》备案合同未撤下，双方2018年12月31日签订《合同》亦未办理网签备案，该《合同》仍不具备继续履行的条件，现东x公司即要求赵x向其司一次性支付剩余购房款950000元及承担逾期付款的违约金327126.4元无事实与法律依据，一审法院驳回该司全部诉讼请求正确，本院予以认可和维持。

既然（2021）粤01民终1580号中判令东x公司、赵x双方继续履行2018年12月31日的《合同》，并要求双方继续协商，避免新的僵局产生。东x公司、赵x应切实依判决意见执行。

二审判决：驳回上诉，维持原判。