未取得商品房预售许可且擅自变更土地用途，房产使用权转让合同被判无效

(2021)粤1971民初5286号

2017年8月3日，东莞市xx科技企业加速器有限公司（被告）与雷xx（被告）签署了《xx·xx广场房产使用权转让合同》，约定：被告xx公司自愿将其位于东莞市松山湖x号（xx科技企业加速器）x室的房屋使用权出售给被告雷xx，被告雷xx自愿买受该房屋，总金额为741107元。

2020年9月1日，原告尚xx与两被告签订了《房屋使用权再转让协议》，约定：被告雷xx将原合同约定的使用权转让给原告；原告对原合同约定的权利义务及该物业情况已充分了解，并同意受让该物业及同时愿意遵守原合同全部约定及被告xx公司的管理规定；被告xx公司对被告雷xx与原告之间的转让、受让行为仅做登记备案，被告雷xx保证该转让行为过程中所产生的税费及应缴纳款项由被告雷xx负责全部结清；本协议不涉及被告雷xx、原告双方之间转让对价及转让条件，由被告雷xx与原告另行签订使用权转让合同，被告xx公司对原告与被告雷xx之间的转让行为及相关使用权转让合同不做审查，亦不对该等转让行为承担任何责任。但是，合同签订时被告雷xx需将其持有的原合同留置被告xx公司处予以存档。同日，被告雷xx向被告xx公司提交《房屋使用权转让申请》；原告向被告xx公司交纳更名费2000元。原告及被告雷xx均确认：双方未另行签订使用权转让合同。

原告起诉，请求：

1.确认原告与两被告签署的《房屋使用权再转让协议》为无效合同；

2.两被告连带返还原告购房款118万元，并赔偿原告装修损失100761元、过户费2000元、物业管理费943元；

3.两被告承担本案诉讼费。

法院认为：

关于案涉《房屋使用权再转让协议》是否有效。被告雷xx与被告xx公司于2017年8月3日签署了《xx·xx广场房产使用权转让合同》，其后，被告雷xx于2020年9月1日与原告签署了《房屋使用权再转让协议》，将其基于《xx·xx广场房产使用权转让合同》的约定取得的使用权转让给原告。对此，本院认为，从上述两份合同内容可以看出，《xx·xx广场房产使用权转让合同》、《房屋使用权再转让协议》均系名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证。被告xx公司不但未能取得预售许可证，且将土地用途为科教用地的土地用以开发商品房，严重违反了法律的强制性规定，也违背了当初取得土地使用权证时的科教目的，扰乱了房地产市场。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，应当认定案涉《xx·xx广场房产使用权转让合同》无效。而《房屋使用权再转让协议》是基于《xx·xx广场房产使用权转让合同》而产生，亦应属无效合同。

关于合同价款总额。根据原告提交的转账凭证等证据，显示：原告于2020年8月10日向案外人刘xx转账5万元，转账附言为“订金”；同日，案外人刘xx向被告雷xx转账5万元。且被告雷xx提交的转账凭证、中介费**，只能证明被告雷xx向中介公司支付了中介费5万元，并不能证明原告向案外人刘xx转账的5万元是中介费，而非购房款。综上，本院采信原告的主张，确认合同总价款为118万元。

关于物业管理费的承担。根据原告的陈述及相关证据可知，被告雷xx于2020年8月即将案涉房屋交付原告。交付后，接受物业服务的主体为原告，故原告应承担相应的物业服务费。对于原告在本案中提起的关于物业管理费的相关诉请，本院依法不予支持。

关于被告xx公司的责任承担。被告xx公司并非案涉《房屋使用权再转让协议》所约定的转让方，也并非对价的收取方，故对于原告要求被告xx公司返还购房118万元及赔偿装修损失的诉请，本院依法不予支持。因《房屋使用权再转让协议》无效，被告xx公司应向原告返还更名费2千元。

关于被告雷xx的责任承担。《房屋使用权再转让协议》无效后，被告雷xx应向原告返还款项118万元。且原告提交的照片显示其确实在案涉房屋中进行了改建、加建等，因该改建、加建是附着在案涉房屋上，故被告雷xx应向原告返还相关的装修费用。

关于装修费用金额。原告未向法院提交相关的装修合同，无法确定相应工程量的装修价款。虽然，原告提交了东莞市xx新材料科技有限公司与东莞市xx装饰工程有限公司的转账凭证，但未充分举证证明该转账与案涉装修项目的关联性，亦未举证证明该转账款项所对应的工程项目、工程量等。鉴此，因原告未能举证证明装修费用的金额，对于原告要求被告雷xx返还装修费用100761元的诉请，本院依法不予支持。

法院判决：

原告尚xx与被告东莞市xx科技企业加速器有限公司、雷xx签署的《房屋使用权再转让协议》为无效合同；

被告雷xx应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告尚xx返还购房款118万元；

被告东莞市xx科技企业加速器有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告尚xx返还更名费2000元；

驳回原告尚xx的其他诉讼请求。