万科“翡翠书院” 资料图
自北京首个企业全自持租赁项目万科“翡翠书院”启动预租以来，高昂的租金颇受争议。对于“10年180万元会有人租吗？租给谁？”万科方面给出了答案。
5月13日，万科方面透露的数据显示，翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源。截至5月13日，最终达成首次试水超过80%的综合出租率。
北京首个企业自持租赁项目出租率超80%
今年4月，万科全自持的租赁住房项目“翡翠书院”公布出租方案，其中90平方米精装三居室月租金1.5万元，按照自持地块单次租期最长十年计算，需一次性付清180万元租金，这在业内引发了不小的争议。
有不少声音都表示，翡翠书院“租金追及房价”以及认为是“天价租金”。
5月7日，人民日报撰文指出，房子是用来住的，不是用来炒的。新房、二手房如此，租房市场也是如此。发展租赁市场，本义在于补上短板、“租购并举”，绝非为炒作者提供转场空间。
不过，文章指出，高端租赁住房的出现对市场非但无甚坏处，反倒十分必要。过去房价再怎么走高、人们仍不愿租房，很大程度上就是因为租住体验差、经常被撵来撵去。万科把租赁住宅做得“高大上”，还能长租10年之久，或正是提升了供给品质、撬动了租房意愿。
按照万科方面给出的数据，首批房源的出租率超过80%，愿意为了高品质生活而一次性支付十年租金的家庭型长租客户确实存在。
去年4月，北京市住房和城乡建设委员会以及北京市规划和国土资源管理委员会联合发布的《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，通知第五条指出，“企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定”。
对此，万科翡翠书院此前给出的租金方案为：90平方米三居室的月租金为1.5万~1.8万元，180平方米以上的复式四居产品月租金为3万~4万元。
万科方面称，这极大地鼓励了企业用自主创新的方式来实现全自持地块的解题。北京万科从市场需求调研中定向研发的翡翠书院，是市场从来没有过的租赁创新。
租户多为高净值、事业稳定人群
来自链家研究院的数据显示，在实现了租购并举的发达国家，租房率都高达35%以上，而我国当下的租房率数据仅为21%。
一份面向海淀中关村高新技术产业人群的租房需求调研显示，区域客户群中，当前未能满足的家庭主流租房需求包括：至少要有3～4个卧室满足一家老小的改善型需求；租赁房源安全稳定有长期居住保障，不必年年搬家；能够实现职住平衡；房屋所在社区生活便利、有社群感，图书馆、教育、社区商业、养老等生活公共配套齐全。
对此，翡翠书院项目负责人表示，项目针对的客群比较有针对性，主要是面向一些金融领域、高学历、高新科技产业以及高管人群，高知、高净值、事业稳定是普遍特质。
据悉，翡翠书院的首批租户中，包括经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36氪CEO冯大刚等。
在万科做的一份租户调查中可以看到，选择租住的客户多为注重生活品质、对区域有依赖感、考虑自身现金流分配等方面。
王昊称，“同等支出的情况下，享受到的生活品质是完全不同的啊。我请银行的朋友算了一笔账，以翡翠书院的90平，10年180万租金为例，项目周边新房在售单价8万+，首付200多万，月供约2万7，25年按揭下来总成本要1700多万。按现在的方案我能享受到高品质的生活，却不用占用我很多现金流，七十年慢慢租，挺好啊。”
在钱坤看来，一般住宅的租金是浮动的，而翡翠书院这十年是锁定房租的。作为家庭租赁，可以比较放心的长住。
万科相关人士指出，当前翡翠书院主要有三种租期方案，分别为3年、5年、10年。大部分租户选择了10年的租期，首批租户中仅有5户选择3年及5年。首批租户先交纳20%的定金作为合同履行的前提，在入住时再支付剩余的80%租金。
此前，有媒体报道称“万科会把产权让与第7个10年租房的人，即租70年后可获产权”一事，北京万科内部人士解释称，按照目前政府部门对全自持地块的相关规定，并不能将产权分割给租房者，因此这是误读。
上述万科人士表示，万科将严格遵守政府部门对全自持地块的相关规定，以客户利益为先，对70年后项目权益归属做符合政策规定、市场需求的安排。目前，万科不承诺70年后权益。
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